Kira artış oranı ve uyarlama davası: temel ayrım
Sözleşmede kararlaştırılan artış oranı ile kanuni üst sınır arasındaki ilişki ve uyarlama davasının hangi hâllerde gündeme geldiği.
- Yazan
- Av. Caner Kamber
- Yayın
- Güncelleme
- 26 Temmuz 2026
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin hukuki görüş niteliği taşımaz.
Kira ilişkisinde artış konusunda iki ayrı mekanizma vardır ve bunlar sıklıkla karıştırılır: yenilenen dönemdeki artış ile kira bedelinin uyarlanması.
Yenilenen dönemde artış
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, tarafların yenilenen kira döneminde uygulanacak artışa ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında gerçekleşen tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılı olsa da bu sınır aşılamaz.
Sözleşmede artış oranı hiç kararlaştırılmamışsa, kira bedeli aynı sınır gözetilerek hâkim tarafından belirlenir.
Beş yıldan sonra
Beş yıldan uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde, artış sınırıyla bağlı kalınmaksızın kira bedelinin hakkaniyete uygun biçimde yeniden belirlenmesi istenebilir. Burada endeks tek başına belirleyici değildir; taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri de dikkate alınır.
Uyarlama davası
Uyarlama, olağanüstü bir durumun sözleşmenin kurulduğu sırada öngörülemeyen biçimde dengeyi bozması hâlinde gündeme gelir. Kira bedelinin tespiti davasından farklıdır; koşulları daha sıkıdır ve her ekonomik dalgalanma uyarlama sebebi sayılmaz.
Dava açma zamanı
Kira bedelinin tespiti davasının, yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce açılması veya bu süre içinde kiraya verenin artışa ilişkin yazılı bildirimde bulunması hâlinde, tespit edilen bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Aksi hâlde sonuç bir sonraki döneme sarkabilir.
Yazıda ele alınan konuya ilişkin bir uyuşmazlığınız varsa iletişim sayfasından randevu talep edebilirsiniz.